海口是海南的省會，也是海南的政治經濟文化中心，在海南發展，擁有一套海南的房子，非常令人向往。
我一位朋友十年前從北方過來，五年前買了第一套二手房，一百平左右，價格八十萬。
但那套房子比較老舊，房齡已經有二十年，現在想着換一套房齡小點的，主要考慮兩點：
第一，房齡太大了不好貸款，意味着不好出手。
一般超過25年的房子貸款大約隻能20年，超過30年房齡銀行可能會拒絕貸款。
這就導緻了以後賣的時候，潛在買家可能面臨貸款少或者貸不到款的危險，增加首付的話就提高了購房門檻，首付多的人可能會選擇更好一些的小區，而可能接手老小區的大機率是首付不太多的。
是以，銀行貸款少會減少潛在客戶，會導緻房子沒那麼有競争力，最終指向的結果就是不好賣，表現出來可能是很久賣不掉，或者賣的時候被狠狠砍價。
2·老小區漲幅慢。
雖說純粹是自住，但總不願意自己的小區不怎麼漲，同等地段的房子嗖嗖漲，隔壁二手次新房已經賣到兩萬多了，這個老小區才一萬五，雖說地段一樣，周邊生活配套一樣，房子隻是個鋼筋水泥混合體，但賣的時候我們隻能賣房，又不能賣地，哪怕你的房子均攤土地使用權面積和人家一模一樣。
3·老房子規劃跟不上需求。
首先是綠化沒有，車位因規劃不夠而緊張，人車混合，幾乎沒有活動用地，下樓就是停車處。
再一個，20年前不太關注容積率，雖說房子建築面積110平左右，可公攤到每一戶的土地使用權面積隻有9.2平米，可見小區建築密集。當然了，那個年代的小區基本都這樣。
是以，他現在開始考慮是否換房子，雖然現在的房子更大，室内更寬敞，但卻賣不上價，如果換次新的同路段二手房，價格遠比現在的貴。
關注了幾天，然後看到一套10年左右房齡的二手房，頂層帶閣樓，小區物業應該可以，綠化維持的不錯，衛生也很好，就是建築外牆根部貼磚有點脫落。
下面具體的講一下這套房的情況，建築面積78平，一樓兩室一廳一陽台一廚一衛，加公攤一共78平，廚房和衛生間比較小，陽台朝西，其中一個卧室窗戶也朝西，靠電視上方建了步梯上二樓。
二樓室内總面積約60平，有一個大落地窗朝西，除此沒有其他窗戶，一個開放式卧室，一個大點的洗手間，外加一個不規則大客廳，房頂是尖頂，是以部分地方牆面是傾斜的，有一處高個子可能會撞到頭，是以做了軟包。
初看這套房子，朋友很喜歡，說實用面積真大呀，如果按照兩層面積來算，實用面積有一百多平，單價算下來非常劃算。
我就把自己的觀點跟他說了一下：
1、西曬。
在海南西曬可不是說着玩的，很可能睡個午覺起來發現中暑了，就算有空調，在炎熱的夏季也很難達到理想溫度，且比不西曬的更費電。
一樓卧室西曬可以用空調，但客廳就比較難了，因為客廳空間大一些，又和二樓聯通，用空調降溫效果有限，面積大很費電。
二樓落地窗也是西曬，是頂樓，窗戶又少，可能會更熱。
2、二樓通風和采光問題。
二樓隻有一個大落地窗通風，雖然還有一扇門通向樓梯間，但是那道門不可能總開着，且門正對面是牆，并沒有正對樓梯間，是以基本不能對流。
采光的話，主要考慮卧室，因為二樓卧室是半開放式，距落地窗2米遠的地方有半堵牆，隔出了卧室，是以卧室是不能封閉的，一旦封閉，不但不透光，也不通風，如果不封閉，又沒有隐私，任何一個上樓的人都可以看見卧室裡的情況。
是以，二樓幾乎隻能作為公共空間，做公共空間的話不友善，幹啥都要上樓，或者給孩子用，但是孩子太小不安全，太大又不願意住在沒有隐私的地方。
3、房子是頂層，不知道隔熱防水做的怎樣，另一個樓上有電梯井，可能會有低頻的噪音。
總之，我的結論是：總面積确實比較大，但又不太實用，很雞肋，食之無味棄之可惜，不建議買。
看過相似戶型的朋友，可以分享一下自己的感受哦，或者說說你們怎麼看。