說起小産權房,我想起了一個遠房的姨。
她曾經在某省會城市工作,買過一套三房間的小産權房,現在退休了,就拿來出租。
四五年前買的,花了幾十萬。
逢年過節走親戚就誇自己“會辦事”,親戚一聽說小産權都搖頭,她反倒非常得意,她說:
“那個小區基本不會拆遷,再租個二三十年問題不大。”“再說了,萬一拆遷,還能賠一大筆錢咧!”
我不知道該不該告訴她,四五年前的幾十萬,都可以付一套商品房的首付了。
現在出租每個月兩三千的收益,如果當時買的是商品房,現在早就漲幾十萬脫手了。
而且,拆遷的賠償真的屬于你的嗎?
![](https://img.laitimes.com/img/__Qf2AjLwojIjJCLyojI0JCLiMGc902byZ2P4UjNiZDO1ImZjFDO0cjZ5M2M3QDZyUWY1gzYiZDMidzLcV2Zh1WatM2Zw9CXul2ZpJ3bvwVbvNmLn1WavFWa0V3b05iNyA3Lc9CX6MHc0RHaiojIsJye.jpg)
小産權房,是相對商品房而言的,目前還沒有明确的法律概念,隻是大家對在集體用地上建起來的、沒有房産證的住房的一種通俗叫法。
本質上,小産權房其實是無産權房。
一般有三種形式:
1,個人或村民集資自建的。
比如,幾戶村民把零散小塊的宅基地湊在一起,改成七八層高的小樓房。
2,村集體組織建的統建樓。
比如,村委會把村集體的土地集中起來,自行開發。
3,開發商沒有經過報批,擅自建設。
某些開發商隻“征用”了農村土地進行開發,并沒有取得相應的審批手續。
購買這三類的房子隻有房屋的使用權,并沒有完整的所有權,而且,風險無處不在:
(1)無房産證、土地證,房屋有可能被強制拆除或被拍賣;
(2)不能正常行使買賣、贈與、置換、繼承、出租等權利,即使簽定相關合同,也不受法律保護;
(3)不能貸款,即便全款買房後,如果後期遇到财務周轉也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款;
(4)無拆遷補償,在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償;
(5)無法辦理落戶的小産權房,也無法獲得免費醫療和義務教育資源;
這些風險大家都知道,但還是抵擋不住市面上對小産權房的“飛蛾撲火”,
确實,如果說違建被拆吧,似乎都是個例,也不見國家對這些房子動真格;
說到不賠償,萬一賠呢,那豈不是一本萬利?
而且,指不定哪天就小産權就轉正了呢?
似乎,萬一,指不定……這些詞語都在博機率,但是,具體到我們個體的風險不是0就是1,随便一個變動,連本帶利就打水漂了。
小産權最大的優點就是便宜。
一般隻需要同地段、商品房價格的30%—50%,的的确确圓了很多人的住房夢。
但,不意味着真正便宜。
首先,正常商品房的成本構成一般為:房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。
相比之下,小産權房吞掉政府土地成本(30%)和稅費(15%)的利益,一下就砍掉了近50%的價格空間,并沒有實惠太多。
而且,反倒在建安成本上克扣嚴重,房子的規劃、品質、配套上遠遠比不上商品房。
便宜沒好貨還是次要的,最紮心的是,明明有“買方緻富”的機會擺在你面前,而你卻沒有珍惜。
大家都知道,房子,不僅僅有居住屬性,還有金融屬性,也就是我們常說的投資。
那些信誓旦旦的以為隻需要買個房子來自住的人,幾乎沒有人不關心自己房子是否漲價的。
那麼,我們就來算一筆賬:
同樣地段的房子,假設小産權單價3000元/㎡,而住宅1萬/㎡,你有30萬的上車成本。選擇商品房,你付30萬首付,能買到100㎡的小區房;選擇小産權,你必須一次性付款,當然,同樣也能買到100㎡的自建房。
看起來似乎賺到了?
别傻了!價值30萬的小産權房和價值100萬的商品房能一樣嗎?
假設乘着“普漲”的東風,雞毛撣子也飛上天,這兩年,兩者漲幅一樣。
那價值30萬的标的漲30%就賺9萬,價值100萬漲30%可是30萬啊!
更何況,小産權的升值速度,遠遠比不上正規商品房。
小産權不能落戶,沒有學位,既不能貸款也不能抵押貸款,除了自住,在增值上幾乎價值為零,升值速度遠遠落後;
是以,在房産投資上,選擇往往比努力更重要。
一旦押錯了寶,被拆遷被沒收被村民扯皮,你虧得渣都不剩;
即使有幸壓對了小産權房,漲了幾千還沾沾自喜,不如看一下,那些年你錯過的商品房,漲到幾何。
小産權最大的風險是,不受法律保護,不被國家認可。
即使擁有雙方簽訂的合同、協定或相關證明檔案,均不具有法律效力。
說白了,不過是一次性交了幾十年的租金,然後聽天由命,随時經受來自政府、賣家的突然轟炸。
一旦有重大利益糾紛,比如:房屋價格暴漲、拆遷等,賣家随時可以以私下交易不合法為由,要求取消合同;
也就是說,即使拆遷了,也與你無關,村民賣方可以随時違約,畢竟轉讓行為是無效的。
你以為的“博拆遷博漲價”收益,大機率算不到你頭上。
要是不漲價不拆遷也就罷了,越有利益,翻臉的風險越大。
即使沒有利益糾紛,你的房子也随時面臨清理違建的風險,朝不保夕。
一次性掏一筆巨款去博機率,國家一出台相關政策就如驚弓之鳥,長期處于患得患失的風險旋渦中。
小産權最緻命的傷害是,短期内不可能轉正。
對于小産權,政策從來沒有松動過,而且每隔一段時間就澆一次冷水,把轉正的火苗定期撲滅。
先是,前幾年,國土資源部進行了大規模的農村土地确權。在進行不動産統計、登記時,小産權房被嚴格排除在外。
接着,2017年9月20日,國土部、住建部聯合發出的《關于房屋交易與不動産登記銜接有關問題的通知》就明确提出,防止小産權房通過不動産登記合法化!
最近,12月3日,廣東省自然資源廳釋出《關于加快處理不動産登記曆史遺留問題的指導意見》,其中明确提出,對小産權房等不符合法律法規規定的,不予辦理相關登記手續!
12月23日,提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地産管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:非農建設用地不再“必須國有”。
也就是說,集體土地可以入市交易,很多自媒體又起風:是否意味着小産權房轉正有望?
還是那句話,小産權房轉正在五年内都不可能。
首先,這個草案隻是單指工商業用途的集體土地可以入市,住宅的集體土地提都沒提。
其次, 除了法規限制,還有房價的不可逾越。
從全國來看,全國小産權房的面積約為73億平方米,接近商品房的70%。
越是發達的城市,城中村就越密不透風。
比如廣州就有100多個城中村,而深圳有過之無不及。2016年,深圳商品房、保障房存量不到200萬套,而城中村的小産權房則高達400多萬套。
如果允許小産權房轉正入市,不敢想象,會對商品房市場造成多大的動蕩……
而且,反過來,要確定“房住不炒”,“堅決遏制房價上漲”的穩定局面,控制小産權房入市反而是最簡單最有效的技能。
是以,不要再心懷僥幸,被賣家忽悠了,一旦有任何拆遷補償成功或者轉正成功的事例,小産權房價格還不得暴漲?
小産權房,便宜沒好貨真的是老祖宗最樸實的大白話。
最緻命的是,短期内看不到轉正的可能。
而且,無法使用杠杆,不能以最小投入撬動最大收益;
不具備商品房的金融屬性,意味着永遠無法真正享受房價上漲帶來的巨大福利;
城建更新速度越快,反而越有被清理的風險,是以也不能享受城鎮化的紅利;
各種受限,無法自由交易,不能随着市場動蕩或自身的變化而及時置換,相當于花大價錢買了一個大宗商品,隻能借着通貨膨脹、物價上漲的大趨勢有零星增值。
說了這麼多,可能會有人說,我買這個小産權就是為了出租的,特别是在北上廣深這種人多地少的城市,租金收益确實可觀。
但是高租金的城市房價也不便宜,還必須一次性付款,比如深圳,買一套要兩三百萬,這筆錢用來理财,每個月收益也不輸月租。
如果你還要買,我隻能說,除非真的便宜到不差錢,不然能不碰盡量别碰。
大胡子說房,專注城市與房地産研究,教你買到好城市、好片區的升值好房子!如果有購房疑問,歡迎留言或私信交流~