罕見呐！！
市中心舊改，終于争氣了一把。
海珠區鳳和(康樂村、鹭江村)城中村改造項目，今天實施方案正式獲批了。
項目北至新港西路，南臨新西路，東至廣州大道南，西至瑞康路，總用地面積為110.27公頃，現狀總建面329.48萬m²，體量相當于1/3個珠江新城，4個獵德。
改造成本，高達304.65億。
當時招标給出的投資額更高，347億，是廣州城市更新自公開招商以來最貴的。
康鹭項目，相信很多人都不陌生。
海珠中部，新中軸南段，中山大學旁邊，位置絕對是廣州的市中心，寸土寸金；
并且，得益于其發達的紡織、制衣業，每年村集體收入以億為機關計算，人均6位數的分紅，比獵德、冼村、楊箕等還多得多，正兒八經的土豪村。
是以，從2021年初确定合作企業，再到現在實施方案獲批，都是話題王。
三年多的時間，才走到方案批複這一步，推進速度确實是不算快，過程自然也頗為艱辛，說來話長。
|康樂村、鹭江村改造沙盤
好在今年争氣了，又是開拆又是曝光規劃的，現在實施方案也批了。
作為新中軸片區的存量舊改，康鹭項目和其他政府主導“做地”項目相比，還是偏市場化的，房企操刀，還是民企。
合作企業，就是最初標明的合生創展，也是寫進了實施方案的。
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對這個舊改，我們一直是很看好的。
體量夠大，又是新中軸南段闆塊核心，改出來，整個海珠樓市都要震動。
2月公布的土地規劃利用圖來看，項目規劃有大片宅地（黃色色塊部分），将成為新中軸南段住宅供應主力軍。
光是融資區，建面就有126.18萬方。
什麼概念？
同在海珠中部的中海大境夠大了吧？市中心罕見的大盤，建面36萬方。
康鹭舊改融資區，相當于3.5個大境。
86.66萬方的商品住宅，按照套均120平的面積來算，也有7200+套了。
你說猛不猛。
不要忘了，作為一個舊改項目，康鹭還有一個顯著優勢：
根據實施方案，融資住宅，也就是商品房評估地價為27340元/平，單價不到三萬。
大境前身，上湧果樹公園北側地塊，樓面地價超過5.2萬/平。
超強地價優勢的加持，自然也給了康鹭項目更大的施展空間和利潤空間，想想也是挺唬人。
不過，相信中海大境以及周邊其他項目，對康鹭舊改加速的态度，是期盼大過恐懼的。
原因有幾方面：
1、舊改周期長，不确定性因素多。
康鹭體量巨大，明确要分四期開發，商品房不會一股腦全上，在優先複建安置的前提下，也沒有那麼快出來。
光是産業的清退轉移，就要花不少功夫，原本以為已經搬走了一大批，但過完年還火熱招工呢。
入市的時候，估計周邊的樓盤都賣得七七八八了，要麼清盤要麼尾貨。
對在售的項目來說，在接下來很長一段時間裡，是能借助康鹭舊改叮鈴桄榔的動靜，來給買家們講故事，描繪闆塊前景的。
2、産品定位不同，客群有差異。
康鹭是舊改，規劃很宏大，設計也很亮眼，但各組團間差異不小，尤其是景觀資源，容積率等，不可能全盤都做改善做高端，相對來說會比較“剛”。
猜測産品定位，是剛需剛改為主，主打市中心低門檻上車牌，超大戶型肯定有，但不會是主力。
但大境不同，做的是純改善，125m²起步，大到270m²，均價7.3-10萬+。
即使兩個項目真的有緣正面交鋒，估計也沒什麼火藥味，面向的客群還是不同的。
3、康鹭不是純住宅，會帶來大量的教育、商業配套，以及路網和交通的更新（2024年2月公示方案，實際以官宣為準）。
核心地段的舊改，做睡城是要挨罵的。
除住宅外，康鹭還規劃有大量商地、教育用地等，不僅自成一城，也為闆塊将帶來相應的生活配套更新。
光是學校，就超過10所，幼稚園、國小、國中、完全中學，都齊全了。
而周邊，還有客村國小、逸景國小、海珠六中珠江中學等，子女上學不愁。
商業也是。
從設計總平面圖來看，項目沿路規劃了多個商業地塊，有超20座建築，高度多是百米以上，最高200m。
比起現狀大片大片的村屋握手樓，是要好看得多的，撐起中軸封面。
此外，還有體育公園、少年宮、養老院等，公服配套很齊全。
這些不是項目獨享，周邊項目都是可以蹭的。
總的來說，康鹭改造一旦完成，除了改善居民居住環境，闆塊城市界面會更好看，還會給闆塊帶來配套改善，産業更新疊代；
由于舊改項目周期普遍較長，入市時間沒那麼早，對周邊樓盤來說并不構成多大的威脅，并且，短時間内通過拆遷釋放的新房需求，對海珠的一二手房也是間接利好。
猛獸出籠，千萬不要低估了。