5月17日，房地産重磅新政接連出台！降低首付、下調房貸利率、支援政府收儲、推進房企融資白名單、盤活閑置土地……一系列新政在房地産供需兩端同時發力。
其中，“3000億元保障性住房再貸款支援政府收儲”作為央行支援建構房地産發展新模式的重要舉措，備受各界關注。
随着房地産調控政策重點轉向“去庫存”，政府收儲商品房的模式未來能否大規模鋪開并真正緩解樓市高庫存城市的壓力？除了央行的3000億，還有哪些可能的資金來源？大規模收儲商品房會不會增加地方債務風險？
3000億資金助力“去庫存”
當下，房地産調控政策重點已經轉向“去庫存”。
5月17日，在全國切實做好保交房工作視訊會議中，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調：“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”
同日下午，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，會上詳細闡釋了通過政府收購模式助力去庫存的詳細方案。
中國人民銀行副行長陶玲表示，将設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計将帶動銀行貸款5000億元。
具體來看，3000億元規模的保障性住房再貸款利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括21家全國性銀行，銀行可按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。
陶玲強調，所收購的商品房嚴格限定為房地産企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地産企業一視同仁。由城市政府標明地方國有企業作為收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隐性債務，不得是地方政府融資平台，收購後迅速配售或租賃。
陶玲表示，這項政策是中國人民銀行為支援建構房地産發展新模式出台的重要舉措，既能推動商品房市場去庫存、加快保障性住房供給，還能助力保交樓和“白名單”機制——房地産企業出售已建成商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。
會上，相關部門負責人還表示，将進一步發揮城市房地産融資協調機制作用，滿足房地産項目合理融資需求，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地産融資協調機制，商業銀行已按内部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。
自然資源部則表示，将嚴格依法處置閑置土地，并加大對存量土地盤活利用的支援力度，拟從資金、稅費、劃撥流程三方面支援地方回收存量閑置土地。
華福證券房地産行業分析師陳立對第一财經表示，本次政策表态在房地産行業供需雙方面起到了正面積極的效果，最低首付比例下調、取消按揭利率下限雙方面推進下，更加寬松的政策環境有望進一步拉動購房需求；在供應層面，央行設立3000億保障性住房再貸款，通過收購已建成未出售商品房，有效消化市場存量，并增加了保障性住房供給。
至少14城已收儲商品房
政府收儲商品房被視為新祭出的“穩樓市大招”，但第一财經注意到，部分地方政府或國企批量收儲商品房用作公共租賃住房，已開展了兩年多時間。
據第一财經統計，從2022年至今，已經至少有14座城市（或地級市下屬區縣）的政府或地方國企收儲商品房，用作保障性租賃住房或人才較高價的電梯大廈。
這些地區包括濟南、溫州鹿城、洛陽、福州、長沙、蘇州、南陽、呼和浩特、青島、天津、鄭州、紹興越城、杭州臨安和大理。
早在2022年，就曾有多個城市發文提出公開收購商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等。
溫州市鹿城區的地方國企城發集團曾于2022年多次釋出“關于收購籌集保障性租賃住房房源的通告”，當年的上半年完成243套房源的籌集工作，9月30日前又順利完成295套的籌集及網簽工作。
2022年9月，濟南城市發展集團也宣布将在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金；2023年3月，洛陽的地方國企國晟集團也宣布籌集5000套商品房用作租賃住房，探索實行先租後售、租購并舉的新模式，适度盤活存量商品住房，解決新市民、青年人、低收入人群等群體住房難題。
2022年10月，蘇州宣布計劃“定向回購部分新房項目”，涉及6個區、4個縣城，約一萬套商品房，收購對象主要為有國企或本區域城投入股、操盤的項目。當時，蘇州保利某項目相關負責人對第一财經記者表示，項目部分樓棟被整體收儲，用作人才較高價的電梯大廈。
2023年初，中國人民銀行創設了1000億元租賃住房貸款支援計劃，以期推動住房租賃行業的發展。而17日下午的吹風會上，中國人民銀行相關負責人也提到了租賃住房貸款支援計劃，表示該計劃将并入保障性住房再貸款政策中管理。
當時，該計劃選取了重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市進行試點，金融機構可按照自主決策、自擔風險的原則，發放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支援，利率為1.75%。
億翰智庫認為，這些試點城市有一個共同特點——城區人口多，新房庫存多，城市能級不差，但近幾年的樓市“不景氣”也是事實。
從已收項目來看，過去國資收儲主要解決新城及近郊區域存量高、去化難片區項目的收購，進而改善其高存量、低去化、高風險的市場認知。
國資收儲商品房的用途，除了用于公共租賃住房，也有城市用于“以舊換新”，其模式為地方國資下場收購商品房後，想換房的居民通過政府指定的官方平台，登記舊房、標明新房、等待估價，滿意就進行後續支付，買和賣都通過官方平台完成，提升了置換效率。
資金問題或可借鑒國外經驗
政府收儲商品房模式的優點顯而易見：可以降低庫存水準，緩解房地産市場的下行壓力，把這些房源投入保障性住房後，還能實作“三大工程”的部分目标。
但這一模式未來能否大規模鋪開，資金從哪裡來？
近日，天風證券在其研報《“政府收儲存量房”是否可行》中稱，據測算，政策收儲存量房需要去化7.7億平方米、把住宅去化周期壓降至18個月以内，才能起到托市作用，而這所需資金大約要7萬億。
記者統計過去14城收儲商品房的資金來源管道，發現除了來自于央行的“1000億元租賃住房貸款支援計劃”，還有不少城市選擇努力自籌資金。
比如鄭州過往的收購資金來源為20%的項目資本金加上75%的銀行貸款，剩下缺口的則來自于财政補貼、國家政策性專項貸款等；蘇州收購資金來源為各區縣地方國企資金；長沙則使用了公積金增值收益。
克而瑞研究中心認為，過往政府收儲商品房案例中，地方财政、租賃住房貸款支援計劃、城投平台自籌資金是三大資金來源，但規模終究有限，如今，央行設立3000億元保障性住房再貸款，将成為新的資金來源補充。
“但需要指出的是，千億資金規模仍不足以在全國範圍内大規模推行政府收儲，據估算達成這一目标所需資金可能超過5萬億。”克而瑞認為，政府收儲模式可能并不會在大規模鋪開，大機率隻會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地，去庫存效果難以企及當年棚改貨币化。
天風證券研報則稱，收儲資金大機率會通過繼續舉債獲得，但收儲會直接提升地方政府或城投平台的資産負債率，同時可能還會降低地方政府或城投平台的資金周轉率、導緻地方政府或城投平台的資産收益率進一步下降。
“目前，确實有部分地方政府财政面臨困難。一般來說，一線和強二線城市每年都有建設公共租賃住房的相關基金或财政撥款，原本這些城市會拿着這些錢通過國有平台去拿地開發建設租賃住房，未來就沒必要從頭開始拿地去做，一部分錢可以用于收購現有的存量房。但這也僅限于一線城市和強二線城市，才能有這樣的财政支援力度。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉對第一财經表示。
張宏偉表示，未來還可以考慮發行特别國債，它的利率非常低，銀行可以把資金定向投到各城市的存量房收購中，地方政府則負責上報收購存量房的目标，彙總到相關部門。
“這其實就類似于國外的‘保障性住房銀行’，過去不少國家，包括一些發達國家，在面對經濟危機壓力、房地産庫存過高等問題時，都曾在國家層面出手，來收購市場上的存量房，實作去庫存目标，還是有不少經驗可以借鑒的。”張宏偉告訴第一财經記者。
在“公共住房銀行”領域，日本、美國、印度、巴西等國都發展了各自模式，解決低收入家庭的住房問題是公共住房銀行的最根本出發點。除了促進住房民生，公共住房銀行還被用于調節房地産波動和平抑經濟周期，經常被政府當作在房地産領域實施貨币政策的金融工具。
國金證券表示，政府收儲模式的關鍵點還是資金問題，當下地方政府發債空間有限，僅部分發達地區能繼續加杠杆，收儲模式需要較大規模的資金，後續預計PSL、專項債、特别國債等将是本輪去庫存的資金來源。
租賃住房運管能力亟待提升
政府收儲商品房模式面臨的另一大難題是收購後的營運管理問題，收益如何覆寫成本考驗這一模式能否持續。
克而瑞認為，目前大部分城市的租金回報率僅僅在2%左右，即便使用低成本資金，考慮加上營運成本，平衡收支也并非易事。如果不能解決這一問題，那麼大規模收儲商品房隻不過是把庫存風險從房企端轉移到了政府端，并沒有實質性化解風險。
張宏偉也提出，在租賃住房營運管理上，大部分地方城投平台未曾涉足過這一領域，能力是欠缺的。
“租賃住房市場經曆過一輪爆雷，現在市場逐漸恢複正常，不少公司成長起來了，已經有豐富的營運經驗。而且，現在不少民營房企正在大力發展它的輕資産業務，包括代建、租賃住房代管等，部分企業的租賃住房業務其實在這兩年擴張速度較快，以輕資産為主。是以，在租賃住房營運管理上，地方城投平台可以先借助外力，找專業公司代為營運。兩到三年逐漸成長之後，自己也可以營運。”張宏偉建議。
IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，在收購過程中，需要建立健全的監督和管理制度，確定透明度和公正性，通過公開招标、競價等方式進行存量房的收購，加強對決策過程的監督和審查。在後續資産經營中，地方政府應根據對國有資産管理工作的指導原則與辦法，制定具體的實施細則和管理流程，確定租賃住房項目能夠有效地服務于住房保障目标，同時保持良好的經營狀況。
張宏偉則表示，在項目選擇上，國資收儲時應盡可能選擇區位條件好、交通便利、周邊有産業基礎的項目，這樣後續營運中的問題就會少一些。
(本文來自第一财經)
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