華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道
2021年将近尾聲，商業地産行業也經曆了前所未有的考驗。一場已經持續兩年的疫情，在許多層面改變了人們的生活習慣，亦改變了營商環境，促使商業地産作出革新和改變。
在11月2日舉行的第九屆觀點商業年會上，與會嘉賓普遍認為，盡管疫情影響嚴重，但行業更多已經關注于“商業的革新”，以及着眼于“未來的機會”。
數字浪潮中的三個機會
在第九屆觀點商業年會上，連續第九年參加觀點商業年會的中國房地産業協會商業文化旅遊地産委員會秘書長蔡雲發表了題為《數字浪潮中的商業地産》的演講。
“數字經濟發展之快，輻射之廣，是我們之前所沒有想到的，但實際現在已經到來了。”蔡雲在演講中表示，市場倒逼了商業地産的革新，而商業地産在數字浪潮中可以把握的機會有三個：第一，終端的需求催生了商業地産為消費者提供服務性消費的平台；第二，從供應端來看，商業地産尤其是購物中心，通過數字化來取悅消費者。而商場、老百姓最基本的消費（行為），都是捕捉資料最容易的手段。是以提供給客戶的體驗越多，越能達到營運商（捕捉資料）的目的。是以商業地産必須要實作跨行業的連接配接；最後，商業地産要資産證券化。
實際上，自從“網際網路電商”成為第一屆觀點商業年會關鍵詞以來，這個趨勢從未發生改變，如今線上線下的融合早已深入人心。
對于未來商業可能的變化和機會，中海商業發展有限公司副總經理唐安琪認為，商業市場專業度提高的同時一定會更加百花齊放、更加精彩。“商業地産的社會化分工會越來越清晰，集中度會越來越高。”唐安琪指出，無論從本身的資金實力、營運能力還是未來的退出管道來說，都會要求更專業、更沉澱的社會積累。而網際網路的高速發展，對商業也好，或者對體驗的空間也好，導緻疊代周期會非常短。
在“未來機會”的主題研讨中，金科地産集團股份有限公司聯席總裁王偉分析指出，疫情讓消費更加傾向于社群化，帶給後發的地産公司一些做商業的優勢，就是街區和社群商業會發展起來；凱德投資(中國)商業管理副首席執行官楊欽富也認為，疫情對商業是一個很大的打擊，但也是一個機會。而商業營運者和管理者，一方面要用腦筋，另一方面也要打動人心，才能把商業做好。
光大嘉寶副總裁、光大安石首席營運官周頌明則從資管的角度，指出“對未來要看得比較清楚”，其表示：“商業要做的話，一定要從戰略角度考慮，一定要做規模。”周頌明指出，不做規模，不掌控資源，實際上就沒有影響力。而且還要考慮退出，除非一直經營，不然退出是比較難的。
商業場景如何流量變現？
科技、數字化帶來的行業革新，以及更加重視營運和空間的創新模式，正在全方位加速改變商業地産的生态，并越來越廣泛。在“行業革新”環節中，廣東珠江投資股份有限公司副總裁吳镝表示，做商業多元化的時候，一定要和投資回報聯系在一起，因為最終商業還是要跟市場對接。其強調，商業創新要基于自身的營運能力，同時要和資本市場、投資回報進行充分結合。
“把生态激活是非常重要的事情。”複星集團聯席首席發展官、複星星選總裁、複星蜂巢進階副總裁李琤潔認為，商業場景要做到流量的變現，很大一塊是自身“有什麼”。而在革新行業的過程中，“首先是明白你要什麼；第二，你要明白你沒有什麼，‘既要-也要-還要’的邏輯必須要搞清楚；第三，你要明白你輸得起什麼；最後要明白什麼可以衡量你的成功。如果把這四件事情想清楚，任何的創新，任何基于現有狀況的革新都可以帶來更好的前景。”
綠地金融控股集團首席戰略官、戰略業務部總裁李想透露，商業地産的轉型是綠地這些年一直在思考的問題：“輕資産并不意味着零資産，輕資産最重要的資産是資料。”其稱，a（對應場）b（對應貨）c（對應人）三端的工作，不是依靠營運商一家可以做完，這是一個開放的生态系統。
不斷創新與突破才是商業地産獨特魅力所在。在“商業應變”的讨論環節中，複星旅文執行董事、執行總裁兼clubmed ceo徐秉璸，百聯資産控股有限公司副總經理楊斌，奧特萊斯(中國)有限公司總裁曾先，方圓商管集團總經理敖洋，花樣年商旅文副總裁朱莉莉，上坤集團商用資産事業部副總經理兼融信上坤中心總經理董駿，東渡國際集團商業管理事業部總經理倪敏就存量資産的改造投資、商業地産如何聚焦數字化、如何進行業态導入等問題展開讨論。
資管時代的存量新途
目前，存量營運與資管、reits無疑是商業地産熱議的話題，特别是在資本更多關注于大資管和新經濟、公募reits試點不斷推進的當下環境。
錦和集團董事長郁敏珺表示，現在資本看好資料中心和物流等新經濟，但是“最終資産還是看營運能力，能不能真正提升價值，或者現金流能不能提升，這是永遠不變的原則。誰會玩，才是真正的核心競争力”。
合生不動産基金中心董事總經理邬伯特指出，傳統的商業最近被新經濟弄得有點灰頭土臉的感覺，但商業存量仍然有很大的機會。“這個浪潮不是第一次出現，也不是最後一次，我們怎麼把握這個浪潮？”邬伯特指出，傳統的辦公和商業也可以為他們提供服務。
中信資本房地産部董事總經理盧鋒，窩趣創始人、副總裁楊稷，岩合資本創始合夥人、ceo張雅寒，凱保商發ceo龐曉雲等嘉賓亦就“存量時代的資産投融視窗”這一話題發表了自己的見解以及經驗之談。
燕鳥資本創始人、ceo葉劍生，财團法人日本不動産研究所大中華區董事總經理林述斌，朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理方旭東，世聯行集團資管顧問線總經理孫波等嘉賓，則圍繞資管、reits等議題展開了一場深入的對話。
從“租售并舉”政策出發，遠洋資本副總經理、資産管理業務總經理陳陽分析了新市民住房突出問題及保障租賃住房市場的可持續發展。
此外，朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理方旭東介紹了青杉資本的城市更新與商業實務；而iwg集團中國區總裁胡懋從靈活辦公引領辦公變革的角度，介紹了iwg在新時期的政策與應對；陽光海天停車産業集團總裁江沁園則從停車産業的視角，闡述了在數字化和金融化方面的探索。
當日，觀點指數還釋出了“表現力指數·2021年度商業地産表現”研報，盤點2021年中國最具代表性、名額意義的商業項目、企業、品牌和團隊。其中，華潤萬象生活蟬聯首位，恒隆地産、凱德集團緊随其後。
2021觀點商業年會由觀點地産機構主辦、華夏時報聯合主辦。而2013年起，觀點商業年會已經連續九年舉辦，現已成為房地産尤其是商業地産行業的标杆峰會之一。