2021年第38/39周石家莊房地産市場報告綜述
成交效率大幅下降 需求情緒跌入冰點
全國市場的弱勢表現，令目前石家莊市場的弱勢表現有了背景和基礎。但目前石家莊購房者觀望情緒的極度濃厚和積重難返，則令市場交易短期内回升的可能性愈發渺茫。當期石家莊市場多個項目開盤銷售或加推新房源，房企和項目的普遍回報是，交易活躍度下降幅度非常顯著，表現在認籌效率下降，認籌規模萎縮，認籌轉化成交的效率從2020年仍有90%，下降至目前不足50%，并倒逼房企和項目的成交轉化預期從60%降至50%以下。目前制約市場的因素較多，政策層面從嚴從緊的态勢未改，房企受“三道紅線”影響，購房者受市場環境、前景預期和住房貸款利率上揚的現實影響，金融機構受房地産貸款集中度管理制度影響，項目銷售的各個環節和可能影響成交效果的各個方面全部被覆寫，購房者預期轉淡沒有轉圜餘地，隻能被逼入觀望的境地。
我們認為，第四季度石家莊市場的價格競争将更為激烈，且将超越石家莊市場曆史上的各個階段，且二環内項目加入以價換量的主觀性和積極性較以往更強，市場已不存在可置身事外之地。但反過來，采取以價換量措施的房企，其品牌影響力将受到挫傷；采取以價換量措施的項目，其項目品質和施工品質也将受到不同程度的負面影響。上述結果都将在未來的石家莊市場逐漸顯現。此外，至2022年初，石家莊房企格局還将有新一輪洗牌，部分房企将明确暫時或在較長時間内退出石家莊市場；本地房企方面，則因銷售端遇阻，開發端難以适應新的城市規劃和開發規則，亦将有退出市場現象，本輪洗牌将貫穿全年市場。
城市面：人口結構和投資萎靡兩項壓力
關鍵詞：滹沱河生态經濟帶
中共石家莊市委專題會議，研究滹沱河生态經濟帶發展規劃：
1、着力在二環内做“減法”、在二環外做“乘法”，進一 步拉開城市發展架構，促進滹沱河區域生态、産業、文化、 景觀的協調發展。
2、把規劃編制工作與全市國土空間總體規劃有機結合起來， 合理優化空間布局，拓展城鄉發展空間。
3、引導城市新興功能向滹沱河沿線聚集，努力實作核心區 域的重點突破、拓展區域的穩步推進。
焦點研究：滹沱河沿線産業功能确定，鹿泉區一段為“新一代資訊技術産業拓展區”，新華區一段為“文化創意區”，長安區西段為“中央活力區”，長安區東段為“新業态新模式孵化區”，目前為藁城區、未來或劃入高新區一段則為“設計研發區”。這顯示出滹沱河生态經濟帶規劃應為産業主導，城市功能有所涉及，但将集中在長安區西段，且開發強度勢必受到限制。
關鍵詞：人口結構
石家莊市政府第三次常務會議：目前我市人口發展的内生動力和外部條件均發生了顯著變化，人口年齡結構不均衡、人口增長勢能趨于弱化、人口老齡化程度加深，需要持續優化人口結構。
關鍵詞：固定資産投資
中共石家莊市委專題會議：2021年以來，石家莊市固定資産投資增速持續落後，趙縣、深澤縣、晉州市、新華區、贊皇縣等縣、區固定資産投資降幅較大，對全市影響較大。要推動第三季度固定資産投資降幅明顯收窄，10月底實作由負轉正，確定第三季度好于上半年，確定完成或超額完成全年目标任務。
關鍵詞：道路交通
1、石家莊市住房和城鄉建設局：2021年底前将打通20條城區規劃路，預計新增道路16.3公裡，并新開工建設14條城區規劃路；2022年計劃打通36條城區規劃路，含仙台街（信工路至倉盛路）、天桂中街（綿河道至兆通南路）、城角街（育新路至南二環路）、新石南路（石銅路至西二環）、濟河道（兆通中街至杜莊街）、天河路（天山大街至天桂中街）、綿河道（天桂中街至秦嶺中街）、昆侖北大街（洨河大道至槐河道）、車輛廠前街（和平路至新華路）、洨河大道（太行大街至昆侖大街）、東垣東路（翟營大街至青城街）、天山大街（槐河道至石黃高速）、光華路（勞工街至解放大街），以及珠峰大街北延（中山路至和平路）等14條道路，另有方興路（封龍大街至天山大街）等22條道路。
2、石家莊市國土空間規劃委員會第十五次專題會議：審議并原則通過民族路步行街規劃設計方案。項目東至公裡街、西至中華北大街、南至中山西路、北至民族北路，面積30公公頃，含一條主街和五條輔街形成的兩個特色街區，全長1535米。
3、307複線改建完工。線路起于東三環橋處以東100米，終到天山大街相接，全長5.986公裡，直接投資2.32億元，采用雙向四車道一級公路标準建設，設計速度60公裡/小時。
4、三環輔道貫通南三環、東三環10處斷點已全部打通并對社會車輛開放。
焦點研究：受固定資産投資增速提振需求的影響，近期石家莊項目商品房預售監管資金的提取政策有所調整，部分節點提前，以利于項目推進施工，加大投資，但對預售資金監管政策依然嚴格，且提振效果并不樂觀。
關鍵詞：城市更新主體
石家莊市拟将77家市屬國有企業進行全面重組整合，籌建石家莊國控城市發展投資集團有限責任公司（簡稱“城發投集團”）、石家莊交通投資發展集團有限責任公司（簡稱“交投集團”）、石家莊國有資本投資營運集團有限責任公司（簡稱“國投集團”）、石家莊水務投資集團有限責任公司（簡稱“水投集團”）、石家莊文化旅遊投資集團有限公司（簡稱“旅投集團”）等5家大型國有企業集團。此外，将石家莊市規模較大、營運獨立性較強的北國人百集團有限責任公司（簡稱“北人集團”）、石家莊常山紡織集團有限責任公司（簡稱“常山集團”）并表到國投集團，仍保持其營運相對獨立性，形成“5+2”市屬國有企業架構。
焦點研究：根據焦點研究院目前掌握的情況，新組建的城發投集團将由此前的地産集團、城投集團等組成，綜合目前資訊，城發投集團将成為石家莊城市更新，特别是城中村、棚戶區和老舊廠區拆遷改造項目的一級開發主體；将在10月19日挂牌出讓的原石煤機地塊，亦大機率作為新的城市規劃和開發頂層政策出台後，石家莊城市更新的“樣闆項目”，由城發投集團進行開發。
關鍵詞：原焦化廠地塊
石家莊市政府與金地商置簽署戰略合作協定：進一步深化在産業園區、城市綜合開發、體育産業營運等方面合作。
焦點研究：2020年6月金地集團曾就原焦化廠地塊開發，與石家莊市政府達成合作意向，地塊現場亦出現金地集團相關資訊。但随着石家莊決策層更疊，以及新的城市規劃和開發頂層政策有所調整，原焦化廠地塊的後續開發亦産生較大變數。市場消息稱，此次石家莊市政府與金地商置達成的戰略合作中，仍包含原焦化廠地塊，但地塊最終歸屬尚未完全确定。由于住宅用地容積率被嚴格限定在2.0以内，且還要受到建築風貌與容積率挂鈎政策的影響，盡管原焦化廠地塊面積824畝，開發空間較廣闊，但可形成的住宅用地面積和建築面積勢必受到極大限制，再加上地塊的公建配套規模顯著上升，對項目的成本測算、項目規劃和市場定價都将産生較大影響，這些因素都将影響地塊的最終歸屬。
其他：
關鍵詞：優必選招商引資
深圳市優必選科技股份有限公司華北總部項目在井陉縣落地。項目面積100畝，含華北生産基地、研發中心、銷售中心、結算中心等。其中，一期面積33畝，投資3.35億元，計劃2022年6月底前竣工達效。
區域面：東垣古城遺址公園正編制規劃
1、關鍵詞：長安區東垣古城
長安區正推進東垣古城遺址保護總體規劃修編。
2、關鍵詞：高新區城中村
高新區確定10月底完成南豆村拆遷。
3、關鍵詞：高新區道路
萬泉道（秦嶺大街至太行大街）正建設，為高新區東西向次幹道，全長833.1米，紅線寬40米，投資5513.34萬元。
4、關鍵詞：正定縣教育配套
正定縣出台《正定縣新改擴建居民住宅項目配建教育設施建設資金繳納标準和管理使用辦法》，其中，住宅建築面積不足5萬平方米的，不需要配建教育設施，應當繳納建設資金，繳納标準150元/平方米。達到5萬平方米，但不足12萬平方米的，應配建幼稚園，并繳納配建國小和國中建設資金，繳納标準115元/平方米。達到12萬平方米，但不足18萬平方米的，應配建幼稚園和國小，并繳納配建國中建設資金，繳納标準40元/平方米。超過18萬平方米的，應配建幼稚園、國小和國中。
土地市場
商品房市場/第38周
商品房市場/第39周
免責聲明
本報告由焦點研究院提供，僅供本機構客戶使用。本報告僅在相關法律許可的情況下發放，所提供資訊均來自公開管道。本機構盡可能保證資訊的準确、完整，但不對其準确性或完整性做出保證。
本報告所載的資料、意見及推測僅反映本機構于釋出本報告當日的判斷，相關的分析意見及推測可能會根據後續釋出的研究報告在不發出通知的情形下做出更改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。
市場有風險，投資需謹慎。本報告中的資訊或所表述的意見僅供參考，不構成對任何人的投資建議。
投資者不應将本報告為作出投資決策的唯一參考因素，亦不應認為本報告可以取代自己的判斷，本機構、本機構員工或者關聯機構不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投資收益，也不對任何人因使用本報告中的任何内容所引緻的損失負責。
本報告版權僅為本機構所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、複制、發表或引用。如征得本機構同意進行引用、刊發的，需在允許的範圍内使用，并注明出處為“焦點研究院”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、删節和修改，否則由此造成的一切不良後果及法律責任由私自引用、刊發者承擔。
本機構對本免責聲明條款具有修改和最終解釋權。
執筆：樊曉璐張澤康
稽核：回潔钰
研究機構：焦點研究院
院址：河北省石家莊市裕華區槐安東路121号萬達寫字樓A座15層
獨家釋出：搜狐焦點