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多地樓市價格顯著下滑,有業主年初買房已“虧掉”首付

多地樓市價格顯著下滑,有業主年初買房已“虧掉”首付

成都一樓盤降價40%沖上熱搜後,各地樓盤真實的降價情況被撕開一個口子。

第一财經采訪發現,不僅是成都,當下不少城市都有樓盤大幅降價的案例,惠州有樓盤在售單價從1.6萬元降至1.1萬元/平方米,武漢有樓盤單價從1.5萬元降至1.2萬元/平方米,大連有樓盤單價從1.6萬元降至1萬元/平方米左右。

不僅如此,各地政府對樓盤降價的态度也存在分化,有諸如成都東部新區方面,稱樓盤項目價格波動過大,涉嫌擾亂房地産市場正常秩序,暫無法辦理網簽備案;也有不少城市将房企降價定性為市場行為,僅規定不得超過相關預售方案備案價。

業内專家認為,房企樓盤降價問題比較複雜,低價确實會一定程度上吸引購房者,但如果持續下跌會引發市場恐慌心理,對已在高位上車的購房者來說也會有消極影響;地方政府方面,對樓盤降價并非直接遏制,而是需要時間和過程進行漸進調整。

樓盤大幅降價此起彼伏

因樓市仍在走冷,不少城市都出現樓盤大幅降價的案例,一些前兩年開盤的項目,如今促銷房源價格能打三到四折。

記者在人民網上司留言闆查詢發現,11月份有武漢購房者反映稱,花山花錦銷售單價從1.8萬元直接降到1.2萬元,擾亂市場秩序,要求恢複房價,清退低價房源。

武漢東湖新技術開發區自然資源和規劃局表示,商品房價格由市場供求關系決定,由開發企業根據市場情況自主定價。房屋銷售價格由開發企業與購房人通過合同約定,但不得超過預售方案備案價。經核實,該項目已售房屋價格均未超過備案價。

公開資訊顯示,上述項目位于武漢東湖高新區花城大道,2021年7月開盤。分銷中介告訴記者,該項目最初單價1.5萬~1.6萬元,屬于片區超高層産品,因周邊多是小高層、且價格差不多,是以項目銷售一直不怎麼好,現在部分房源單價降到1.2萬,還有特價房。

在合肥,10月份有購房者表示,自己去年在肥西保利紫雲買了房,現在開發商變相降價,房價打折,車位幾乎不要錢,老業主首付都快虧沒了,不能接受這一事實。資料顯示,該項目開盤時間2022年5月,套均總價110萬元,現對外展示均價14000元/平方米。

對此中共合肥市委辦公室回複稱,經肥西縣發改委、肥西縣市場監督管理局調查,暫未發現開發企業在房産銷售中存在違規行為。而在今年3月份,當地官方曾就該項目降價問題表示,已責令該公司暫停降價銷售,待重新申請辦理價格變更手續後再銷售。

杭州也有類似案例。10月份有購房者表示,杭州市淳安縣千島湖鎮淺山花園小區出現降價,2021年曾以11831元/平方米售賣,今年8月底出現同一棟樓房價驟降的行為,降價至7500元/平方米,對已購房業主造成損失,反對開發商随意降價。

淳安縣住房和城鄉建設局表示,經核實,千島湖鎮淺山花園項目推出100套特價房源,主要涉及三類房型,低樓層、大戶型、非朝南戶型,銷售均價在9000元/平方米;另有幾套180平方米的大戶型,因市場銷售困難,公司定價每平方米售價在7500元左右。

“房企對房屋銷售價格有自主定價權利,銷售價格随着市場行情的變化有所浮動也是正常情況,房地産主管部門也會加強日常的監督檢查,加大違法違規行為的查處力度。”該部門表示。

在大連和惠州,樓盤降價也屢見不鮮。9月份有購房者表示,短短一年時間,惠州萬科惠陽文翰花園項目單價就從1.6萬~1.7萬降到1萬~1.1萬,前期業主首付血本無歸。惠陽區官方表示,經惠陽區核查,網友反映情況屬實,已按相關程式暫停該項目網簽備案業務。

據公開資訊,萬科中天宏遠文瀚花園位于惠州市惠陽區,2021年9月開盤,套均總價125萬~184萬元。分銷中介告訴記者,該項目之前确實賣到過一萬六七的均價,現在折後均價一萬出頭,現房貨量不多、期房還可選樓層。“現在市場環境不好,萬科作為大型開發商,更注重制金流回款,來保證其他項目的資金和交房,不然太貴了也沒人買,當下屬于市場價格。”

大連金地城的降價問題,也屢屢被網友投訴。有購房者表示,自己2021年10月份以13000元/平方米的價格買了金地城一套房,現在開發商針對個别地塊和戶型降價促銷,價格在9000元/平方米左右,導緻之前這批已購業主賠沒了首付。

對此大連市住建局表示,已約談相關開發企業,目前企業已經停止降價銷售行為。此後就該項目類似投訴又表示,商品房價格屬于市場調節價,由經營者自主定價。受經濟和房地産市場形勢影響,該項目銷售困難,為確定工程建設,企業下調了價格,促進房屋銷售。

當地分銷中介告訴記者,上述項目2021年開盤,開盤至今确實明顯降價,高點時均價一萬九,小高層産品一萬六左右,現在小高層産品單價一萬元左右,洋房産品單價一萬五左右。“市場上哪個樓盤不是比之前便宜,現在的價位也是底部,還送家電大禮包。”

如何把握降價尺度?

目前各地樓盤的降價問題較為複雜,首先各地政府對降價下限的尺度不同,有的城市直接出手管控、也有的交給市場調節;房企層面,企業處境同樣各異,有的還未出險但急需換取現金流,一些出險房企旗下樓盤,則因債務處置出現價格下行。

比如此前有天津購房者表示,天津市武清區新華聯悅瀾灣小區,開發商短期内針對同類房源、車位、物業費大幅降價,造成同房不同價,同樣房源原19800元/平方米現價12000元/平方米,懇請有關部門調查處理開發商的惡意降價行為。

對此武清區住建委表示,該項目剩餘房源皆已抵押給債權公司,此次銷售行為,屬于債權公司為回款而采取的優惠活動。已要求企業提供其與債權公司之間的抵債銷售協定,進一步核查此次優惠銷售是否存在違規行為,并要求企業規範銷售行為,穩定房地産市場。

中指研究院企業研究總監劉水告訴記者,目前,房地産市場持續深度調整,降價促銷成為部分房企回籠資金的重要手段。從理論上說,商品房資産價格與交易量變化有其規律,買方預期價格上漲才會入市購買,資産價格下跌時買方反而更多是觀望,因為不能保值增值。從市場實際情況來說,如果目前樓盤價格普遍下降,打折促銷效果會很小;但若相比周邊,項目促銷打折力度大,或會能帶動一些銷售。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者,樓盤價格下降、影響購買成本,肯定還是會對銷售有一定影響,能吸引部分購房者。但當下市場情況比較複雜,各地管控措施也有一定合理性,如果樓盤出現普遍性價格下跌,會對市場産生一定的恐慌心理。現在各地政府不是不讓降,而是降價幅度和節奏問題,不能突然性大幅下滑,價格調整需要一定的時間和過程。

諸葛資料研究中心首席分析師王小嫱告訴記者,目前房地産市場信心不足的背景下,降價促銷起到的成效微乎其微,除非是核心區域的核心項目。對于購房者出手心态,市場上仍存在“買漲不買跌”的心理,降價進一步降低購房者入市信心。

“近期,多地取消地價最高限價,對項目價格由市場調節的呼聲也越來越高。”王小嫱表示,價格漲跌影響市場信心,無論暴漲還是暴跌都對市場有負面作用,暴漲代表投機性需求旺盛,暴跌影響居民的财富,是以政府對價格的管控仍然以“穩”為基調。

值得注意的是,因各地樓盤降價案例持續出現,新房市場整體價格正在持續走弱。國家統計局資料顯示,10月份,70城建立商品住宅價格環比上漲城市數量為11個,較9月減少4城;持平城市3個,較9月增加2城;下跌城市56個,較9月增加2城。

其中,一線城市建立商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%,北京、廣州和深圳環比分别下降0.4%、0.7%和0.5%;二線城市建立商品住宅銷售價格環比下降0.2%,降幅收窄0.1個百分點;三線城市建立商品住宅銷售價格環比下降0.5%,降幅擴大0.2個百分點。

與9月份相比,甯波、鄭州、昆明、蘭州、銀川、徐州、揚州、九江、韶關、湛江、惠州、北海等地10月新房房價下滑較為明顯,其中惠州單月下滑1.5%;與去年同期相比,大連、標頭、牡丹江、金華、贛州、惠州新房價格下跌明顯,其中惠州同比下滑達到4.5%。

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