古鎮新韻，智造新城。
徜徉曆史長河，清平古墟、永興橋、曾氏大宗祠、廣府麒麟醒獅之鄉，寶安區新橋街道人文曆史積澱廣博而厚重。
感悟時代變遷，在這個深圳西部重鎮東邊，5年前開始掀起翻天覆地的變化，新橋東先進制造産業園，日漸成為當地一張新名片。
“3個500”目标已定下，産業園投資超500億元，建築空間超500萬平方米，GDP超500億元，是深圳市鮮見的大工程。該項目由寶安區政府與世界500強深圳市投資控股有限公司（下簡稱：深投控）合力開發營運，是深圳市20大先進制造業園區之一、深圳高新區寶安園區重要組成部分，也是深圳市首個平方公裡級“工改工”城市更新項目和“工業上樓”先行示範園區。
寶安新橋東的用地，是通過城市更新得來的，投入巨資發力“工業上樓”，何來的勇氣和信心？連日來，記者繼續探究新橋東先進制造産業園昂首闊步往前推進的底氣所在。
解決傳統制造園共性難題
走進新橋東，可看到郁郁蔥蔥的鳳凰山和洪田火山兩大森林公園，周邊碧波蕩漾，長流陂、鳳岩、七瀝、屋山四個水庫環繞，坐擁“兩山四湖”壯美景觀。
“這使得新橋東具備了建設以大生态為底蘊的、最先進理念支撐的現代制造業園區的堅實基礎，完全可以擔當生态型工業園區的試驗場重任。”中國城市經濟研究院副院長宋丁如是說。
深圳是全國面積最小的一線城市，目前全市工業用地現狀總量僅221平方公裡。深圳将按照每年建設不少于2000萬平米，連續實施5年的進度，向社會提供“工業上樓”的高品質低成本産業空間，持續增強工業發展後勁。新橋東被列為寶安“422133”工作主架構“4”中的先進制造業園區之一，就在于它擁有優質的生态環境。
“除優質的環境外，新橋東所在的寶安區具有深厚的産業基礎和健全的産業鍊。”寶安區國資局副局長顔俊添說。
寶安區是環珠江口100公裡“黃金内灣”的重要組成部分，擁有超過五萬家制造業企業、七千餘家國家高新技術企業和一百三十五家“專精特新”小巨人企業，是典型的制造業大區強區。相較之下，新橋東項目在改造前以老工業用地為主，教育、醫療、商業、文體等設施較為缺乏，不利于吸引和留住企業。
寶安區本身企業需要産業空間，外來的企業也需要空間落地。如何在新形勢下，充分盤活存量空間利用效率，解決傳統制造園區工業不連片和供地不保障等共性難題？
寶安區跳脫傳統單個園區建設模式，項目自啟動之初即規劃研究2.3平方公裡，以連片開發、統籌建設模式，打造新橋東“百萬平方”先進制造産業園，滿足先進制造業重大産業項目落地需要，全力擦亮“黃金内灣”的“金珠”。
顔俊添介紹，寶安區在新橋東項目前期 由區政府統籌規劃，區屬國企實施，街道辦參與，股份公司配合。寶安區國資局創新“國資 + 集資”關聯機制，迅速破解實施主體物業産權占比不足、控制性不強的問題，2年時間完成實施主體确認，與同類項目相比縮減4年。目前，新橋東規劃建設專職小組辦公室設在寶安區國資局，持續發揮統籌協調作用，推動解決項目建設各項問題。
新橋東片區原來的産業在新園區建設時，被安置到附近的廠區。新園區建成後，大量的工廠大多選擇重回舊址。港資企業怡豐實業（國際）有限公司在新橋東經營多年，經理雷錦漢表示，改造後的新橋東片區将更加适合企業的發展，一定會回歸并将長期駐紮下去。
寶安區紮實的産業基礎，再加入源源不斷需要遷入深圳的先進制造業，這就是深圳敢于大手筆建設新橋東的底氣。
英雄所見略同。新橋東項目自啟動以來，成功獲得國開行深圳分行超四百億元的最大單筆授信，有金融活水支援，新橋東更是如虎添翼。
政企聯袂共築标杆園區
在新橋東産業園，到處可看到工地被寫着“政企強強聯袂 共築全球标杆園區”的宣傳語的擋闆環繞。的确，除了寶安區在這個項目中花大力氣外，項目的另一方，是世界500強深投控。
市屬國企深投控是深圳市委、市政府和市國資委的戰略抓手，累計服務高新技術企業近10萬家次，公司資産規模突破萬億。在科技園區闆塊，建立了新一代園區開發營運标準體系，形成從規劃設計、投資開發到營運管理的完整産業鍊條，規劃建設各類産業園區50多個，總建築面積超3000萬平方米，營運經驗豐富。寶安區和深投控以合資公司作為載體，合力開發、建設并經營管理新橋東項目，努力為各地推進城市更新、産業轉型更新探索新的實施路徑。
開發營運新橋東，要面臨各種挑戰，深投控自有妙計。
為解決租金高這一“老大難”問題,深圳加快工業區轉型更新，“工業上樓”項目優質廠房月租控制在平均不超過35元/平方米、年漲幅不超過5%，為制造業守牢低租防線。
新橋東工業上樓，是“工改工”項目，成本較高，但租金不能多收，怎麼辦？
新橋東項目以市場化營運為導向，通過“三個平衡”實作園區可持續發展。按照目前項目特點和工業上樓方案，租售價格難以覆寫成本，需從全周期角度建立營運平衡機制，確定政府、企業、園區三方共赢。
從短期看，堅持産業為本，通過優化調整規劃名額促進投入與産出平衡，以提升項目收益。據初步測算，通過靈活運用配套物業規劃名額，打造商業、住宅等多種産品，在産業空間不減少的前提下，積極彌補投資缺口。
從中期看，堅持可持續發展，通過财政手段促進營運與财務平衡，包括争取招商獎勵、租金補貼、建設補貼等方式，為“工業上樓”解綁減負。
從遠期看，堅持價值創造，通過貼息、發行專項債、REITs等方式，促進社會效益與經濟效益平衡，激勵營運主體專注培育産業。
探索建構新型高端創新産業鍊
築巢引鳳栖，花開蝶自來。
在建設工地可看到，塔吊每天将一摞摞鋼筋從地面吊起，現場機器轟鳴，一棟棟按照先進制造業所需而定制的高品質産業用房正加緊建設。
城市更新後，新橋東園區産值将從原來的不足百億元增至千億元級别，準備入駐新橋東先進制造産業園的企業對此信心十足。
“新一代的科技企業，對廠房的要求更高，不但要求能夠生産，還要配合研發，廠房不僅要吸引勞工，還要能吸引研發人員，形成‘産研一體’，才能讓産品疊代速度更快。”斯坦德機器人（深圳）有限公司CEO王永锟說：“這裡風景絕佳，産城融合山水間，将來有工廠，還有教育、住宅、商業等資源，不僅能在這工作，還能在這裡生活，會吸引更多高水準研發人員前來，公司發展一定會更好！”
原打算到内地購買土地自建廠房的深圳市東陸科技有限公司負責人汪金球，如今準備入駐新橋東園區，他表示：“新橋東先進制造産業園将來是深圳工業上樓先行示範的全球标杆園區，我們希望參與其中與園區共同成長！”
國家級專精特新“小巨人”企業、深圳市華惠連接配接器有限公司董事長洪清輝表示，過去的十年，華惠既是寶安發展的見證者也是參與者；未來的十年，華惠一定會跟随寶安區的步伐，布局新橋東、謀劃未來發展，在這艘産業航母上走得更穩、更遠。
深圳市原副市長、香港中文大學（深圳）理事唐傑認為，新橋東承擔着新使命和新探索，通過聚高端、聚研發、聚資本、聚服務，将建構起具有強大張力的新型高端創新産業鍊。
“新橋東，工業上樓是樣闆。”宋丁指出，新橋東園區已經是深圳工業上樓政策的重要試驗基地，目前進展情況十分可喜。新橋東要有更高的定位，更大的視野，更強的抱負，要做中國新經濟時代具有标杆屬性的綠智創城，要為科創智造業和産城融合式發展做出自己獨到的貢獻。
（原标題《走近新橋東3 打造新橋東“工業上樓”樣闆增強發展後勁 合力擦亮“黃金内灣”上的“金珠”》）
（作者：深圳特區報記者 何泳 徐松/ 文 劉鋼 / 圖）