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劉強東在海外陪産時，也在忙着看物業地産，依靠巨量物業、土儲，他還在和國際巨頭、李嘉誠搶生意。
來源：無冕财經（wumiancaijing）
地産市場，一片蕭瑟。
原計劃赴港上市的萬達，陷入困境，啟動境内債重組；第一家被香港高等法院頒令清盤的房企出現；千億房企即将被強制退市……
好在，地産細分領域出現了新現象。
這一邊，5月8日，國際物流巨頭普洛斯稱計劃出售中國部分資産，以削減債務水準。
另一邊，同在物流地産賽道的京東産發，正在排隊上市，并在國内、國際市場四處買地、買物業。
▲京東産發股權結構，圖檔源自公司招股書。
5月4日，京東在花費30億買下的地塊上，正式動工“京東青年城”項目，計劃建成近4000套自持員工租賃較高價的電梯大廈，引發一片熱議。
豪氣給兄弟們蓋房子背後，劉強東正通過旗下的京東産發，彙集巨量物業、土儲，俨然成為“隐藏地主”。
擴張兇猛，海外物業兩年增10倍
很長一段時間，劉強東頻繁在海外露面，隻要一回國，就登上熱搜。
他此前在海外不僅陪産、照顧妻子，還在探索海外的生意，在國際市場“買買買”。
4月下旬，市場消息稱，京東産發斥資2.5億英鎊（約合21.43億人民币），收購高盛位于英國的大型物流資産包，類型包括辦公空間、工業工廠和物流倉儲空間。
倘若此番交易成功，交易金額将重新整理今年中資投資英國的最高紀錄。
英國是京東的重要陣地。早在2022年10月，京東斥資4400萬英鎊（約合3.68億人民币，收益率為4.7%）收購了全球三大零售企業之一、英國連鎖超市Tesco位于英格蘭北部城市唐卡斯特（Doncaster）的一個配送中心。
2022年7月22日，京東産發再斥資約6000萬英鎊（約合5億人民币）買下Milton Keynes的物流倉庫，位于倫敦衛星城。
京東産發歐洲區負責人Cen Shen曾表示，“收購英國倉庫的投資，能夠帶來強勁的租賃回報和增值潛力，在未來幾年會繼續在英國和歐洲投資優質地段的資産。”
除英國外，京東産發還布局了印度尼西亞、荷蘭、越南等地。
2021、2022年，是京東産發出海動作兇猛的兩年。據京東産發招股書，截至2022年末，京東産發的海外總物業數量達到67.9萬㎡，體量相比2020年翻了近10倍。
▲京東産發物業數量，圖檔截自招股書。
随着布局越來越大，京東産發海外收入更高了。從收入上看，海外進賬正在激增，從2021年的5415萬，升至約1.78億元。
▲京東産發收入情況，圖檔截自招股書。
據招股書，截至2022年12月31日，京東産發已于中國29個省級行政區及海外4個國家開發、擁有或管理219個物流園區，已落成物業、開發中物業及土地儲備總面積超過2000萬㎡。
當然，國内依然是京東産發的主要陣地。目前，在國内的物業及土儲數量依然最多，截至2022年末，約有2265.7萬㎡，項目數量共計211個，相比之下，海外總面積還是個“零頭”。
根據仲量聯行報告，截至2022年12月31日，京東産發資産管理規模總額人民币937億元，總建築面積超2000多萬㎡，按建築面積計算，在亞洲排名第三，在中國排名第二。
至此，劉強東已經坐穩物流地産行業前排位置。
▲京東系已有多家上市公司，無冕财經制圖。
在3月30日，京東産發赴港遞交上市申請書，如若成功上市，劉強東将坐擁京東系第五家上市公司。随着資本版圖的擴大，若排隊中的京東科技、京東工業也上市，京東系公司總市值接近萬億規模。
跟國際巨頭、李嘉誠搶生意
在京東産發前面，有一個繞不開的對手——普洛斯GLP。
普洛斯中國的掌門人是梅志明，一位美籍華人。
京東、阿裡、亞馬遜都曾是梅志明的客戶，在網際網路零售業風起雲湧之時，作為倉庫提供商、服務商的普洛斯瘋狂占據中國市場，向這些巨頭提供高标倉。
沿着這樣的發展脈絡，普洛斯成為全球最大的物流地産營運商，在海内外擁有大量物業和土儲。
2019年6月，梅志明緊張多時的一筆交易落定。
當時，黑石出資187億美元收購普洛斯美國部分物流資産，涉及的物流資産總面積1.79億平方英尺（約合1660萬㎡）。
有趣的是，這宗交易的底層資産，是2014年普洛斯從黑石收購所得。
在2014年時，梅志明帶着普洛斯殺入美國市場，與新加坡政府投資公司聯合投資，以81億美元收購黑石旗下全美最大工業地産基金IndCor。
直到5年後，黑石将賣出的資産買回，普洛斯是以獲利百億美元。
劉強東在做的事，跟梅志明很像。
京東産發服務于京東物流，負責物流産業園的拿地、設計、開發、營運等。
除了擴大規模，各處拿地、買物業之外，京東産發與市場接軌，客戶有寶馬、本來生活、良品鋪子、永輝超市等。
“包租公”生意不是物流巨頭最大的蛋糕，更大的想象在REIT（全稱為“Real Estate Investment Trust”），即不動産投資信托基金賽道。
普洛斯是REIT的早期玩家，例如普洛斯REIT是中國首批公募基礎設施REITs之一，底層資産包括普洛斯北京空港物流園、通州光機電物流園、廣州保稅物流園、增城物流園、順德物流園等。
▲中金普洛斯REIT産品結構圖。
李嘉誠家族也正在加碼REIT市場。5月9日，長江實業旗下競投公司拟就倫敦證券交易所上市的CIVITAS SOCIAL HOUSING PLC提出建議現金收購要約，以收購全部已發行及将予發行股本，交易金額預計超4.85億英鎊（約48億港元）。
如今，劉強東與普洛斯梅志明、李嘉誠家族一同站上REIT市場。
今年2月，“嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”（以下簡稱“京東倉儲REIT”）釋出。
▲京東倉儲REIT近期一路走低，圖檔來自東方财富網。
這是首隻民企倉儲物流REIT，由京東（京東世紀貿易）100%持有，中國人民保險集團成員嘉實基金為公募基金管理人，委托京東産發（京東東鴻）為營運管理機構。
核心資産是京東産發旗下的位于廊坊、武漢和重慶的三處物流園區，合計建築面積約35.1萬平方米，總估值15.65億元。
這是個不錯的賽道，京東的優勢在于，可以借此擴充規模，完善供應鍊。但也有投資者質疑，京東産發的與母公司依賴性較強，從REIT角度看，早期投資有回報穩定的特點，但在長線發展中，存在利益沖突的可能性。
多年地産野心，終于落地
很久之前，劉強東就徘徊在地産賽道，舉棋不定。
大公司涉足地産生意，極易吸引外界的關注，被質疑不務正業。
一方面，地産生意需要巨量資金撬動，大公司才有資格入場；另一方面，大公司能通過地産生意，衍生出金融、物流等業态。
龐大的房地産市場，如一塊誘人的蛋糕，擺在他們眼前。
今年，京東在北京亦莊以31億元拿下一塊土地，稱此舉是為建4000套員工租賃較高價的電梯大廈，不以賣房為目的。
劉強東早期曾嘗試進入地産開發領域。早在2015年就注冊了一家公司名為武漢楚夢家園置業有限公司（以下簡稱“楚夢家園”），劉強東任董事長、總經理職務。
時間來到2018年，京東計劃在武漢新洲區建華中區域總部基地項目，項目進入審批階段。
▲2018年7月，武漢項目建設用地規劃許可獲批。
拿到審批不久，2019年4月，劉強東退出這家公司的董監高名單。同時，本持股楚夢家園100%的武漢京東世紀貿易有限公司撤出，轉而由甯波梅山保稅港區海盈納投資管理有限公司（以下簡稱“海盈納投資”）全資控股。海盈納投資是坤鼎控股旗下子公司，非京東系公司。
這個項目，推廣名稱為 “CITY 港”（此前又叫“CITY ON”及“曦地港”），在各項審批檔案中，該項目依然以“京東武漢華中區域總部基地項目”命名，建設機關一欄中是“楚夢家園”，但背後已沒了京東的影子。
直到1月，京東武漢華中區域總部基地項目（CITY 港）進行竣工備案登記，其中，住宅部分建設完成，商業部分則仍建設中。
也就是說，這個項目走的是地産商的老路子，靠住宅回籠資金，附加商業、辦公物業。
想必，權衡之下，劉強東看到地産開發的水太深了，于是選擇離場。
2014年，京東盯上了房地産網際網路營銷生意，不過，當時劉強東看上的不隻是房地産營銷，而是背後的金融市場。當年雙十一期間，京東金融就聯合房地産公司開展營銷動作，試水房地産衆籌模式。
期間諸多嘗試，未有大起色。
直到2017年，京東正式設立房地産業務部，招來原搜狐網副總裁曾伏虎任業務部總經理。曾伏虎展現出十足的野心，他立下軍令狀，稱京東房産要五年見成敗。并要結合京東支付，參與房屋交易環節。
不過，在當時的京東體系中，房産業務部的地位不算高，隸屬于京東商城居家生活事業部。期間，京東零售還提出“京東房産自營”，不過，依然沒有擺脫“陳列展示”的模式。
如今，曾伏虎口中的五年之期已到，京東房産似乎還未激起水花。
倒是京東産發，讓劉強東的地産野心終于落地。