增速倒數第二！這個省會，被樓市反噬了！

财經白話

2024-05-19 12:10釋出于廣東房産領域創作者

作者：餘飛

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水逆的南甯

去年我寫過一篇《陝西、江西、山西、廣西，都水逆了！》的文章，今年這四個地區依舊沒有走出泥淖。

最關鍵的是，與之相對應的四個省會與首府，更加艱難了。

一季度資料顯示，陝西省會西安GDP增速倒數第四，江西省會南昌增速倒數第三，廣西首府南甯增速倒數第二，山西省會太原增速倒數第一。

制圖：城市财經；資料：各城市統計局

西安、南昌、太原之前都有分析過。

關于西安，可以檢視5月6日本号寫的意外！西安、廣州、長沙、南京，墊底了。

關于南昌，可以檢視4月27日本号寫的增量倒數！這個大省，水逆了。

關于太原，可以檢視5月11日本号寫的GDP增量為負！這個省會，難了！

本篇主要看南甯。

自去年年中開始，南甯的GDP增速排名就處在倒數。

去年年中，南甯GDP增速2.2%，在主要城市（直轄市、副省級城市、省會與首府城市）中，位列倒數第二，倒數第一是廈門。

去年三季度，南甯GDP增速3.6%，在主要城市中位列倒數第六，倒數第一至倒數第五分别是廈門、南昌、太原、哈爾濱、昆明。

2023年年末，根據南甯統計局披露，全年GDP5469.06億元，增速4%。增速在主要城市中位居倒數第五。

進入2024年，南甯的表現更加拉胯，一季度GDP增速1.7%，增量隻有4.22億元，隻比GDP縮量的太原略好一些。

02

被樓市反噬的首府

南甯的水逆，往深處想，其實是事物發展的必然。

表面上看，南甯經濟增速放緩，是由于出口、固定投資和工業跳水。

2023年，南甯的進出口下滑了14.7%，其中出口下滑了13.9%。今年一季度資料湖未披露。

2023年，南甯第二産業增加值僅增長1.1%。今年一季度，第二産業增加值下降了0.2%，全市規模以上工業增加值同比增長1.0%。

2023年，南甯固定資産投資下降了23.7%。

來源：南甯統計局

今年一季度繼續跳水21.4%。

來源：南甯統計局

此外，消費方面，一季度下降了1%。

消費、出口、投資三駕馬車熄火，沒有動力的南甯，經濟增速豈能不放緩。

透過表象看本質，之是以說南甯的水逆是事物發展的必然，是因為南甯在最該發展工業的時候全身心投入到了房地産的發展中。

而如今，在全球局勢動蕩、世界秩序撕裂背景下出口受困，首當其沖者便是沒有優質工業産品的城市。

同時又遭遇房地産調整，而南甯又恰好是極度依賴房地産的城市。

南甯可謂是兩條腿同時踏進了兩個泥坑。

出口方面的跳水，主要是南甯本身的工業太羸弱。沒有能打的工業，是以一遇到出口受困的宏觀環境，出口就會跳水。

南甯2022年全部工業增加值644.84億元，2023年698.37億元。這一體量和工業強城相比，隻是個零頭。

制圖：城市财經；資料：各城市統計局

作為一個首府城市，不該是這樣的表現。

如果論以工信部劃分的41個行業大類總産值，南甯顯得更加弱小。

南甯目前制造業産業中，無論是從産值角度還是營收角度，沒有一個過千億的産業，隻有7個營收過百億的産業。

制圖：城市财經；資料：南甯統計局

反觀其他城市。上海、蘇州擁有千億産業數量在兩位數之上。其中蘇州還擁有1個萬億産業。

深圳的千億産業數量雖然不算高，但其擁有一個2萬億的産業，IT産業，它這一個産業就足以秒殺一衆城市。

南甯工業如此羸弱背後，是南甯錯失了工業發展的最佳時機。

如今位居頭部的工業強城，如深圳、蘇州、上海、東莞、佛山、泉州等城市，都是在改革開放的第一時間，利用自己的轉口貿易優勢，大面積發展密集型勞動産業，積累最初的原始資本與技術。

之後随着資本與技術的積累，開始進入仿造階段，這個周期内進一步積累技術與資本，最終進入到了制造階段。

進入到制造階段後，則需要進一步提升自我認知，這種自我剖析的深淺決定了自己能否實作升華，這個階段很難，目前隻有少數幾個城市實作，如深圳、蘇州、上海。

不少城市還是陷入在代工階段。

然而，南甯在衆多中心城市都在忙着工業立市的情況下，心思放在了發展房地産上面。

房地産是南甯支柱産業。南甯給很多人留下的記憶，或者說偏見吧，更多的是傳銷之都、全靠房地産等。

2020年，南甯房地産投資額高達1378.2億，占GDP比重為29.16%，在廣西區内排名第1，在全國省會城市中也能排進前5名。2021年，南甯市的土地财政依賴度超過110%，位居全國第八位。

但是，這個支柱産業，由于之前房價猛漲過頭，而南甯本身的産業、經濟、人口和需求根本托不住高昂的價格，導緻這座城市成為南方城市中最早轉向的一批城市之一。

這兩年，随着全國樓市全面調整，南甯的樓市陷入了深度調整當中。如今的南甯，正遭遇着房價、銷量、賣地收入、房地産投資四殺，正在被房地産反噬。

房價方面：

國家統計局披露的2023年12月份大中城市房價資料顯示：南甯新房價格同比下跌了1.3%，二手房價格同比下跌5.7%。

銷量方面：

根據廣西官方資料顯示：

2020年南甯商品房1837.59萬平方米，銷售額1581.21億元。2021年分别下滑至1494.08萬平方米、1240.28億元。到2023年下滑至952.6萬平方米、724.1億元。

2023年的銷售面積與銷售額相比于2020年的高點，雙雙腰斬。

制圖：城市财經；資料：廣西統計局

賣地方面：

2023年南甯的賣地收入相比于高點時期，已經隻剩下零頭了。

制圖：城市财經

房地産投資方面：

南甯GDP對房地産投資非常依賴，之前其經濟對房地産投資依賴度超過了。

2019年，南甯房地産投資增速高達32.1%，當年房地産依賴度32.4%。

2020年開始轉向，南甯的房地産投資增速下跌了5.7%。

2021年下跌了1.3%。2022年下跌了45.3%。2023年下跌了32.6%。

制圖：城市财經；資料：南甯統計局

今年一季度，南甯的房地産投資又下降了16.8%。

随着房地産的落幕，南甯這座過度依賴房地産的城市，經濟遭受到了嚴重反噬。在還沒有其他産業成長起來的情況下，南甯的經濟短期内很難走出水逆周期。

03

錯過了上一次，不要錯過這一次

本号在分析城市産業與地産的時候，強調過一個觀點：

産業是經濟的基礎，經濟則是樓市的基礎，而非相反。

換句話說，經濟的興盛之下的房地産興盛，才有意義。反過來，房地産興盛帶動經濟興盛，則則虛假繁榮。

這句話，不僅适用于城市，更适用于國家與地區。

想要經濟繁榮，産業是第一要務，尤其是制造業産業。

制造業、科技産業，才是一個城市安身立命的根本。

像南甯這類曾過度押注房地産的城市，錯過了上一次産業布局，不要再錯過這一次。

所謂危機，危中有機。當下大多數受房地産調整影響經濟速度的城市，都應該充分利用這次房地産調整的陣痛，擺脫對房地産的依賴，傾全市之力發展工業、新型制造業、科技産業等。

當然，口号容易喊，真要執行起來，又是千難萬難的另一種局面。全國數百個城市，都在喊産業轉型更新，但真正成功的，寥寥。

但擺在這些陷入水逆周期中的城市面前的路，貌似沒有第二條。是以，隻能是背水一戰、孤注一擲，不成功便成仁。躺平，沒有任何結果。

沒有哪個城市哪個國家是依靠房地産走向強大的。當然，随着經濟實力遞增，房價也會随之上漲，但那是果，而非因。

南甯這類城市，在如今的宏觀環境中，在産業成長起來之前，哪怕它的房價已經不算高了，仍會陷入較長的調整周期中，剛需能緩則緩，投資就更不要想了。

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個人觀點，僅供參考