5月17日午間，人民銀行連發三項事關住房貸款的新政，房地産金融政策放松力度之大超出市場預期。受此利好影響，當天午後地産闆塊大漲，房地産ETF市場熱度較高，多個地産股跟漲。截至收盤，A股房地産指數漲幅超7%。
此次釋出的三項房貸新政分别涉及降低房貸首付比例、降低公積金貸款利率，以及取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
記者從中介機構了解到，在不少地方政府陸續放松或取消限購措施後，樓市熱度有所回升。部分潛在購房者也在等待出台更大力度的房地産支援政策，存在“再等等”心态。央行一攬子政策出台後，将在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地産市場的“政策底”。
受訪專家指出，央行一攬子政策有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願，從需求端出發給樓市企穩複蘇創造更為合宜的貨币信貸環境。這也有助于提升居民的消費能力和意願，支援恢複和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國内需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。
房貸首付比例下限降至曆史低位
在央行連續釋出的三項房地産金融政策中，房貸首付比例調降幅度較大，超出市場預期。
公告稱，為适應大陸房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，促進房地産市場平穩健康發展，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
這是時隔八個多月，央行再度下調房貸首付比例下限。2023年8月底，央行、金融監管總局聯合釋出的《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》明确，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。
也就是說，今日釋出的新政是在去年8月的基礎上，再對首套房和二套房商業性個人住房貸款最低首付比例下限下降5個百分點。這也是商業性個人住房貸款首付比例的曆史低點。
此外，根據最新公告，在此基礎上，央行各省級分行、金融監管總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。
公積金貸款“降息”0.25個百分點 存量明年起享受
央行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。
公積金貸款利率的下調，是順應此前按揭貸款利率下行後的相應調整。根據央行2024年第一季度貨币政策執行報告，截至3月末，新發放的個人住房貸款權重平均利率3.69%，同比下降0.45個百分點。
記者了解到，此次公積金貸款利率不僅惠及增量，存量利率也會享受到，隻不過實施的時間點有所不同。對于新發放的公積金貸款，5月18日就可以享受到“降息”；對于存量公積金貸款，将從明年1月1日貸款重定價日起享受“降息”。
取消全國房貸利率下限影響幾何？
在取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的同時，根據最新政策，央行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）。銀行業金融機構則根據各省級市場利率定價自律機制确定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體利率水準。
2022年12月30日，央行、原銀保監會決定在階段性調整差别化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套商業性個人住房貸款利率政策動态調整機制。對評估期内建立商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
記者了解到，截至2024年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構反映，這些城市的房貸利率下限取消後，利率會有一定下行，但市場經充分競争後又形成新的較穩定的均衡水準，對當地新發放房貸有帶動作用。
有分析指出，取消全國層面住房貸款利率政策下限，無疑将帶動更多城市取消利率下限，個别保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯增大。據權威人士估計，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少很多。
市場人士判斷，若全國絕大部分城市取消房貸利率政策下限，未來房貸利率還會有明顯下降，有助于繼續釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。
“此次利率調整依然展現了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續推動金融機構市場化定價能力的決心。”上述市場人士稱，未來銀行将按照市場化原則與客戶自主協商确定房貸利率水準，利率市場化層次僅有提升。
責編：葉舒筠
校對：高源
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END 權威解讀央行“一鍵三連”房貸新政：首付比例降至曆史低點，存量公積金貸款何時“降息”？
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