大概2年時間，萬科會變身一個“新萬科”。
4月30日萬科股東會上，郁亮表示：
“今天萬科遇到的壓力是階段性的。
伴随行業深刻調整，萬科眼下的“瘦身健體”就跟減肥一樣，是非常痛苦和不容易的，但它的結果卻會通向一個更健康、更有品質發展的階段。
我相信在股東和社會各界支援下，在萬科自身努力下，萬科未來兩年（瘦身健體）能初見成效。”
01
眼下萬科的“2個意外實力”
眼下萬科的壓力很大。
标普信評表示：“若銷售額再下滑30%，各類所有制樣本房企均償債能力不足。”
顯然，他這是在暗指萬科、金地，指向鮮明！
标普強調：“在商品房銷售不振和融資環境偏緊的環境下，房企普遍流動性持續收緊，國資背景房企也恐難‘獨善其身’。”
事實上，最新萬科的銷售資料，依舊很上頭！
截止2024年1~4月，萬科累計銷售額為779億，同比2023年同期下降41.6%，同比2022年同期下降43.6%，同比2021年同期下降66.2%。
單月看，萬科4月單月銷售199億，同比2023年同期下降38.9%。
兩者都是40%的“超級跌勢”，寒意太足！
但萬科也有點贊的兩點。
其一，其他房企在“爆雷”風波後銷售往往會直線下跌，遠遠跑輸行業均值，但萬科這一輪遭遇“爆雷巨大輿論風波”後，4月依舊能實作200億左右銷售額，這很難能可貴，也值得點贊。
其二，萬科竟然最近拿地了。
就在股東會前2天的4月28日，萬科在沈陽拿下2塊土地，成交金額雖然隻有4.9億，這似乎意味着，眼下的萬科，依舊具備新增“投資”的能力。
當然，在老潘看來，萬科這個拿地更多是象征意義和信心意義。
在債務高壓和銷售急跌下，萬科短期大規模甚至适度拿地也會高度承壓，而這次萬科在430股東會前2天“4.9億”拿地，更多是向外界、向股東傳遞一個信号和信心。
即萬科基本還好，還遠遠沒到絕境之處！
活下去“政策1”
強勢瘦身：收斂聚焦的2.0版來了
收斂聚焦，這4個字，大家都很熟。
在萬科2018年提出活下去之後的2019年，郁亮就提出了 “鞏固基本盤、收斂聚焦”這9字方針。
彼時收斂聚焦表達了聚焦“地産開發”基本盤主業，對失控多元化探索投資布局開始收斂定性的内涵。
但時間來到2024年，行業與萬科滄桑巨變。
當下，今天郁亮再次上演“收斂聚焦”的深度更新版。
老潘稱其為深水區的2.0版。
即直接砍砍砍，減減減，更徹底的做收縮，更聚焦。
經此一役，萬科這一次真正的“做産業取舍，真正聚焦主業”。
1、主業之變：一個基本盤到三大主業
與過去基本盤是“地産開發”不同，這一次，聚焦主業是一個“新版本”。
即萬科基本盤和主業變了。
開始從過去“單一地産開發”主業
變為
“綜合住區、物業服務和租賃住宅”新三大主業。
為何要做個強勢調整？
郁亮反思：“過去萬科做的多元業務比較多，轉型探索多，雖然大多做得還不錯，但萬科的資源是有限的。今天萬科的部分壓力就來自于把開發業務的資金用于長期經營性業務（短錢長用）。現在看來我們的資源不充分，沒法做到全部的業務都能照顧好，是以這時候必須要做出（産業）取舍。”
應該說，經過彼時2019年後的5年大發展，萬科物業，萬科租賃已經今非昔比，都成氣候，再數量上、規模上成為行業第一的同時，三大主業行業影響力，經營能力和效率領先度等“質”上的能力，整體形成了“量、質”的雙領先。這就具備了物業，長租晉升為萬科新主業的綜合基礎實力。
比如，萬科物業服務去年334億，體量夠大，且10.2%的增速也不錯。
同樣，萬科租賃，無論是規模體量、還是經營效率，都是國内首屈一指的存在！
2、産業取舍3個标準。
為什麼選擇這三個業務？
是因為萬科考慮到這三個業務有三個共同點：
一是社會有需求，二是市場有前景，三是萬科有優勢。
如果市場有需求，有前景，萬科沒有優勢，那也不是萬科能做的事。
眼下從社會需求和市場前景看，即使在今天這種樓市行情下，綜合住區依舊有很大發展空間。
比如上海有項目一天賣出190多億，這就說明需求依舊存在，說明中國人對美好生活的追求、對居住水準的提高，都還有很多空間。
過去2023年以來，可能是中國房地産行業做好房子進步最快的一年。
應該說，過去限購、限價時代，人們對追求好産品、好房子方面動力不足。
但今天在競争面前，房企都在卷産品，萬科甚至發現房地産行業每隔3、4個月就會卷出一個“新産品”，這也說明中國老百姓改善居住水準的需求還沒被完全滿足。
比如過去說人均一套房，是不是過剩了？目前看這個完全站不住腳，因為人們的改善需求還是存在。改善不一定是豪宅化，而是更符合今天的需要。
為何選取租賃住宅作為第二個主業？
郁亮表示：“今天中國城市化的運作，很多人口聚集的城市還源源不斷地有人口流入，這些新進入城市的人，往往是從租房開始的，他們需要安全、穩定、舒适的租賃的房子給他們用。是以這個需求是存在的，再加上政策上租購并舉的支援和引導，是以前景也是非常不錯的。”
物業服務是萬科的老字号。
今天光有好産品，沒有物業服務恐怕這個産品也不會很受歡迎，是以現在是比拼“産品力和服務力”合力的時候。
比如現在的電動車如果沒有自動駕駛智能系統，恐怕它的競争力就不夠，是以一輛汽車除了外觀漂亮、性能好外，還需有智能化系統搭配才更好。
未來物業服務也是前景巨大，即使地産開發業務增速下來，但物業存量規模非常大，未來物業會像滾雪球一樣發展壯大。
基于此，萬科選擇這新三個核心業務。
3、新三個主業，萬科都有“競争優勢”
對于主業選擇，萬科是否有“優勢”，也非常重要。
郁亮表示：“如果産業有需求、有市場前景，萬科沒優勢，那也不是萬科的菜，跟萬科沒關系。
在郁亮看來，新標明的“三大主業”，萬科是有鮮明競争優勢的。
其一，綜合住區的“優勢力”
萬科能有今天，發展起點就是好産品、好服務。
萬科在34年前（1990年）開發的第一個樓盤，深圳天景花園，這個項目産品和服務萬科都做得很好，34年前就有遊泳池，同時萬科第一個物業服務就在那裡誕生，這個小區直到今天仍然受很多人歡迎，仍然在不斷煥發新機，沒有破敗之感。
這就是說好産品、好服務結合在一起，就有更多機會。
這一點，萬科有好産品、好服務的基因。
基因之外，萬科2022年成立了開發經營本部。把過去散在各個一線公司的産品開發能力、研發能力都統籌起來管理。
小到一個收納空間怎麼做？每個居住子產品成本效益、配置如何提升？萬科都有很大的優化。
怎麼叫成本效益提升？
比如萬科嘉興有個示範基地，萬科在衛生間化妝鏡後面的櫃子裡面有個小冰櫃，非常受歡迎。核心因為很多女性有口紅等需要用小冰箱。
比如萬科在廚房配置專門的廚房空調，這很走心。
事實上，房子裡面什麼地方最熱，空調又最薄弱？答案就是廚房。廚房裡要炒菜，溫度很高，但是傳統而言，廚房裝空調的又很少，是以萬科加幾百塊錢裝一個專門的廚房空調，整體就變得非常舒适。
好功能、好配置和成本效益的提升，小到一個子產品、大到一個城市更新、TOD軌道物業，更複雜一點就是萬科在上海的嘉定理想之地，它這種活力、低碳、智慧綜合的未來城市社群……萬科無論大小，都有解決方案。
是以郁亮表示：“在綜合住區開發方面，萬科的競争力還是比較全面的。”
其次，在租購并舉的時代，萬科是發展商裡面第一個響應，也做得最好的一個。
比如萬科在租賃業務的規模和營運效率上是首屈一指的，尤其伴随如今萬科中金印力REITs上市，相信今年長租較高價的電梯大廈REIT也會出現，它也會給萬科帶來新的機會。
最後，萬科物業服務是萬科傳統的強項。
經過30多年的發展，萬科的物業服務在服務品質的穩定性、服務内容的創新和科技應用方面，始終保持在行業前面，這一點萬科很驕傲。
尤其值得驕傲的是，每年萬科都能搶救回十幾個人的命，因為萬科的安全員都要掌握心肺複蘇術。去年在首都機場，有一個旅客突發心髒疾病，萬科掌握了AED技術，把旅客救了回來。
同樣，萬科每年在深圳大梅沙海邊都能救回一、兩個人，這些都是萬科物業服務的特色，不僅是傳統的保安、保潔、保綠、維保，現在進入到好服務、好産品的概念裡面，做城市空間服務。
總結下來：萬科是面對房地産“客群最廣、場景最豐富，同時綜合建造、營運能力最強”的頭部開發商之一。
未來，當萬科把資源、力量聚焦後，萬科三個業務将會獲得更好更快發展。
4、退出其他業務，清理和轉讓非主業财務投資
聚焦三大産業後，萬科其他多元化産業怎麼辦？
郁亮表示：“萬科将逐漸退出其它業務，清理和轉讓非主業的财務投資；同時，大力度地通過大宗交易和REITs，把萬科的商業辦公資産，通過這種方式轉讓出去。”
活下去“政策2”
猛降負債：不主動把負債降下去，不可能真安全
強勢瘦身，是為了長期健康發展，那麼如何保證安全？
萬科活下去的第二大招就是“主動降負債、強勢降負債”！
郁亮強調：“如果萬科不能主動把負債降下來，不可能實作真正的安全。”
未來萬科必須完全擺脫過去行業傳統的三高模式！
怎麼幹？郁亮對此做了量化方案。
首先，未來2年萬科削減有息負債1000億以上。
其次，未來5年，萬科有息負債整體降低一半！
截止2023年底，萬科有息負債合計3201億，占總資産的比例為21.3%。這也意味着未來5年，萬科有息負債将控制在1600億以内！
這是萬科“化債”的長期安排，解決萬科在未來發展過程中的整體風險！
短期而言，總量祝九勝表示：“萬科2024年境外待還款部分已經做好安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民币約56億。目前萬科已提前啟動相關置換和還款準備工作。”
同時，為了化債，萬科積極處理資産。
2023年萬科賣了123個億資産，這是行業第二大的交易量
2024年的目标是200億資産。
2025年之後幾年，萬科希望每年都能賣200億。
活下去“舉措3”
“輸血”重要，盡快切換融資新模式
如果降負債是未來萬科“活下去”的主動化解壓力“少債一身輕”。那麼，以“輸血”為價值的融資模式的轉型，實作融資力的新體系打造，則是萬科未來活下去的“護航艦。”
事實上，今天為什麼融資問題變得很重要？核心原因就是銷售回款不那麼充足了。
正如2024年1~4月，百強房企銷售額同比下降依舊高達46.8%，這也意味着房企普遍銷售回款形勢嚴峻。
當銷售“造血”中短期承壓時，融資“輸血”就是生命補血站。
過去萬科多年融資能力其實很牛。
因為過去很多年，萬科與銀行之間的都是企業總對總的信用融資。
通俗點說就是過去萬科融資，靠刷臉就行。
萬科這張臉，就是信用！
能做到這一點的，中國房地産行業隻有2家房企。
除了萬科另外一家是優秀的國資房企。比如2023年底，萬科跟銀行合作的接近2000億借款中，直接以萬科企業作為借款主體的就有“1200多億”。
但從23年四季度後，國家監管條件或者政策變化帶來房地産行業整個融資模式的轉變，這種調整也迅速給萬科帶來巨大壓力。
比如萬科2023年籌資活動現金淨流出約368億，淨額同比減少1171%。
基于目前新政策，萬科要從“以企業主體信用為主”的融資模式轉到“以項目和資産信用為主”的融資模式。
具體融資形式則要從過去“總對總、統借統還、信用放款”融資轉向“項目制、落實抵押、封閉監管”融資的新玩法。
基于此，2024年，萬科融資模式有啥新變化，新動作了？
兩個典型的變化是
其一，信用值到抵押擔保制後，萬科擔保授權金額，從2023年的350億提高到24年的1500億。幾乎翻了4倍多。
其二，萬科按新規矩辦事，眼下打包1300億資産作為抵押物，向銀行申請貸款！
為何抵押物和擔保額都在提升？乍一看，還以為萬科要出事了呢。
根本原因就在于——過去萬科融資90%靠信用，不是靠抵押物。但如今，
抵押物是融資通行證，刷臉不行了！
新融資模式下，萬科2024年開始主動“梳理資源、盤點資産，打包抵押物資産”，經過内部的資源梳理、資産的盤點，萬科再跟銀行去讨論押品。
事實上，在萬科與銀行2024年反複溝通後發現：銀行更多關注萬科資源、資産、押品，夠不夠覆寫負債？
對此，萬科經過資源資産、抵押品梳理且與銀行反複溝通後，萬科得出一個讓大家欣慰的結論：
“萬科的押品、資源、資産，目前是充足的！”
小結
以上産業收縮、聚焦主業、降1600億負債、調整融資新模式等等一攬子“瘦身”方案，也引發投資者兩大擔憂。
其一，是否未來萬科會快速收縮，業績下滑？
其二，時間上，到底多久能“瘦身健體”成功？
對此，郁亮也給出明确答案。
其一，萬科眼下的一攬子瘦身健體方案，并不隻是收縮、壓降的方案，它也是一個發展進取的方案。
瘦身健體後，未來萬科将是一個更健康的萬科、更有未來的萬科，而不是一個光降負債、降完以後奄奄一息的萬科。
其二，萬科瘦身健體到底多久會見到效果？
郁亮表示：“希望兩年能初見成效！”
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